Modelli ipotecari

Sicurezza vs. flessibilità

La prima domanda che dovrebbe porsi è se è in grado di sostenere finanziariamente un determinato rischio correlato alle oscillazioni dei tassi e, in questo modo, di usufruire di eventuali flessioni dei tassi, oppure se per lei è più importante poter contare su tassi d’interesse costanti e, quindi, su una maggiore calcolabilità del budget.

Ipoteca fissa: tasso d’interesse e durata fissi

Con un’ipoteca fissa può assicurarsi un livello dei tassi vantaggioso sul medio o lungo termine; con questo tipo di ipoteca, infatti, il tasso d’interesse rimane invariato per un periodo di tempo compreso tra due e dieci anni o anche più a lungo, a seconda della durata dell’ipoteca. Il tasso d’interesse, pertanto, è fisso per l’intera durata dell’ipoteca e la protegge contro eventuali aumenti dei tassi. Per contro, non le permette di usufruire della diminuzione dei tassi. In cambio, tuttavia, può contare su una certa sicurezza del budget.

Sostituzione di un’ipoteca fissa

Qualora volesse disdire anticipatamente la sua ipoteca fissa, vale a dire senza attendere la fine della sua durata, potrà farlo solo a fronte di un sovrapprezzo, ossia pagando una cosiddetta indennità per scadenza anticipata. Grazie alla combinazione di ipoteche con durate diverse, può evitare che l’intero importo ipotecario venga prorogato in una fase di rialzo dei tassi.

Ipoteca a termine o forward

Se desidera bloccare sin d’ora l’attuale tasso d’interesse vantaggioso per un’ipoteca fissa, ha la possibilità di stipulare un’ipoteca a termine o forward. A questo tipo di stipulazione anticipata, la maggior parte delle banche applica un sovrapprezzo. Questo ammonta in generale e a seconda della banca allo 0,2 – 0,5%. L’ipoteca a termine o forward conviene soprattutto quando si prevede un rialzo dei tassi d’interesse e gli interessi aumentano più dell’importo del sovrapprezzo.

L’ipoteca fissa in sintesi

Caratteristiche

• Tasso d’interesse costante
• Durata fissa

Vantaggi

• Protezione dal rialzo degli interessi ipotecari
• Consente di pianificare il budget con sicurezza

Svantaggi

• Durata fissa
• Costi in caso di rimborso anticipato

Quando conviene?

• Conviene in caso di basso livello dei tassi d’interesse con previsione di rialzo dei tassi

Ipoteca variabile: tasso d’interesse e durata variabili

Con l’ipoteca variabile può contare su un’elevata flessibilità, poiché il prestito non ha una durata fissa e il tasso d’interesse varia in funzione delle condizioni sul mercato dei capitali. Si presta pertanto soprattutto come soluzione transitoria, in quanto il termine di disdetta è breve e compreso tra tre e sei mesi. Questo le permette di passare rapidamente a un altro modello ipotecario nel caso in cui si profilasse uno scenario di aumento dei tassi. L’ipoteca variabile è interessante anche per i proprietari di immobili che cercano un finanziamento a breve termine in vista di una successiva vendita della proprietà.
L’ipoteca variabile è tuttavia relativamente poco trasparente. Le banche, infatti, adeguano il tasso d’interesse a propria discrezione. Inoltre, nelle fasi in cui i tassi d’interesse sono ai minimi storici, l’ipoteca variabile risulta troppo costosa.

L’ipoteca variabile in sintesi

Caratteristiche

• Tasso d’interesse variabile
• Nessuna durata fissa

Vantaggi

• Elevata flessibilità
• Vantaggiosa in caso di diminuzione dei tassi

Svantaggi

• Un aumento dei tassi determina un maggiore onere per gli interessi
• Mancanza di calcolabilità e trasparenza: la banca può adeguare liberamente il tasso d’interesse

Quando conviene?

• Conviene in caso di prevista flessione dei tassi
• Interessante come soluzione di finanziamento transitoria o a breve termine

Ipoteca Libor: tasso d’interesse variabile, durata fissa

Libor significa London Interbank Offered Rate e indica il tasso variabile al quale le banche si prestano denaro tra loro. L’ipoteca Libor si basa sul tasso d’interesse Libor e ha una durata fissa, ma relativamente breve (da sei mesi a cinque anni). Nei periodi di tassi in calo, stabili o in leggero aumento, l’ipoteca Libor è la scelta migliore. Dalla metà degli anni ’90 l’ipoteca Libor costituisce addirittura la forma di finanziamento economicamente più conveniente.
Gli adeguamenti dei tassi al ribasso o al rialzo vengono trasferiti ai beneficiari del credito in modo relativamente rapido e trasparente (a seconda degli accordi, a intervalli mensili oppure ogni tre, sei o dodici mesi), così che risulta possibile usufruire rapidamente di una flessione dei tassi, ma anche essere svantaggiati da un loro rialzo.
L’ipoteca Libor è indicata per i beneficiari di ipoteche che non temono i rialzi dei tassi. Chi non desidera esporsi al rischio di aumento dei tassi, può concordare con la banca, dietro pagamento di un sovrapprezzo, un limite massimo dei tassi – il cosiddetto cap. In caso di forte aumento dei tassi, l’ipoteca Libor non è conveniente.

L’ipoteca Libor in sintesi

Caratteristiche

• Tasso d’interesse variabile
• Adeguamento del tasso d’interesse a intervalli mensili oppure ogni 3, 6 o 12 mesi a seconda degli accordi
• Durata fissa

Vantaggi

• Spesso la forma di finanziamento più conveniente
• Determinazione trasparente del tasso d’interesse in base al tasso di riferimento Libor
• Possibilità di approfittare più rapidamente della diminuzione dei tassi
• Possibilità di proteggersi dal rialzo dei tassi d’interesse grazie a un limite massimo (cap)

Svantaggi

• Durata fissa
• Un aumento dei tassi determina un maggiore onere per gli interessi

Quando conviene?

• Conviene in caso di basso livello dei tassi d’interesse o previsione di flessione dei tassi