Budget per l'abitazione

Immobili più cari – maggiore onere finanziario

Dal 2002 i prezzi degli immobili in Svizzera sono aumentati del 36% circa – nettamente di più rispetto ai salari delle cittadine e dei cittadini svizzeri. Nonostante i bassi tassi d’interesse, le condizioni applicate dalle banche per la concessione di un’ipoteca sono rimaste severe e, in alcuni casi, sono state persino inasprite.
Ai futuri proprietari immobiliari, le banche richiedono per esempio di pagare di tasca propria almeno il 20% del prezzo d’acquisto prima di concedere il restante 80% sotto forma di ipoteca. A questo riguardo, le banche valutano il reddito in termini conservativi e non tengono conto delle componenti irregolari come i bonus o i premi.

Mezzi propri provenienti da prestiti, risparmi e fondi previdenziali

Con capitale proprio o mezzi propri si indica il denaro che può essere apportato autonomamente per il finanziamento dell’abitazione di proprietà. Più la somma dei mezzi propri è elevata, più la sua ipoteca diminuisce. Un’ipoteca bassa ha di conseguenza un onere mensile ipotecario meno elevato.
Il 20% di capitale proprio richiesto costituisce un ostacolo enorme soprattutto per le famiglie e i giovani che vorrebbero realizzare il sogno di una casa di proprietà. Il 10% del capitale proprio dovrebbe essere costituito da mezzi propri effettivi derivanti da risparmi, titoli, prestiti, assicurazioni sulla vita, anticipi ereditari o della previdenza privata vincolata (pilastro 3a). Nel caso in cui disponga di un terreno agricolo o un terreno ereditato non ancora gravato da ipoteca, può calcolarlo come parte del capitale proprio. Anche i lavori eseguiti autonomamente, ossia i lavori di manovalanza eseguiti sull’immobile, possono essere calcolati come capitale proprio fino a un limite del 5% dei costi di costruzione.
Il restante 10% dei mezzi propri può essere ottenuto mediante costituzione in pegno o prelievo anticipato di fondi della cassa pensioni.
La nostra scheda informativa illustra le principali conseguenze dell’utilizzo di fondi previdenziali per il budget per l’abitazione di proprietà.

Costi ricorrenti per interessi, ammortamento e manutenzione

• Oltre ai mezzi propri necessari, dopo avere ottenuto un’ipoteca si determinano costi ricorrenti per gli interessi ipotecari, l’ammortamento dell’ipoteca e la manutenzione dell’abitazione di proprietà. Questi costi ricorrenti dovrebbero ammontare al massimo a 1/3 del suo reddito lordo annuale.
• Interessi ipotecari: è consigliabile preventivare un importo leggermente più elevato, basando il calcolo su un tasso medio del 5% così da poter essere tranquilli anche nelle fasi di rialzo dei tassi.
• Ammortamento: il capitale esterno della banca viene normalmente suddiviso in una prima e in una seconda ipoteca. Con la prima ipoteca viene finanziato il 66% del fabbisogno di capitale esterno, con la seconda ipoteca il 14%. La seconda ipoteca deve essere rimborsata in 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. Per l’ammortamento preveda l’1% circa del debito bancario totale assunto all’anno.
• Manutenzione e costi accessori: per i costi accessori e la manutenzione dell’immobile dovrebbe mettere in conto dallo 0,7% all’1% del prezzo d’acquisto. In questa quota rientrano assicurazioni, spese per l’acqua, per la fognatura, per l’immondizia, imposte sugli immobili a seconda del Cantone, ma anche spese operative per l’energia e l’acqua calda, i contratti di assistenza, le spese per la manutenzione ordinaria dell’edificio e per piccole riparazioni, nonché le spese per la cura dell’area circostante e del giardino.

Si faccia un’idea sui principi di base della sostenibilità finanziaria di un’abitazione di proprietà.

Calcolo della sostenibilità: un esempio

Il nostro calcolo della sostenibilità mostra come esempio i costi ricorrenti per un’abitazione di proprietà di una famiglia con un reddito di 140‘000 franchi.

• Prezzo d’acquisto dell’immobile CHF 700’000
• Ipoteca (80% del prezzo d’acquisto) CHF 560’000
• Costi ricorrenti
• Interessi ipotecari (5%) CHF 28’000
• Ammortamento (1% del volume ipotecario) CHF 5’600
• Manutenzione e costi accessori (1% del prezzo d’acquisto) CHF 7’000
• Somma dei costi per l’abitazione di proprietà CHF 40’00
• Rapporto tra costi per l’abitazione di proprietà e reddito 29%

Conclusione: per questa famiglia l’abitazione di proprietà è finanziariamente sostenibile, poiché ammonta a meno di 1/3 del reddito.