Eigenheimbudget

Teurere Immobilien – grössere finanzielle Belastung

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind seit 2002 um rund 36 % gestiegen – deutlich mehr als die Löhne der Schweizerinnen und Schweizer. Die Auflagen der Banken für die Vergabe einer Hypothek sind trotz tiefer Zinsen gleich streng, wenn nicht sogar strenger geworden.

So verlangen Banken von künftigen Immobilienbesitzern, mindestens 20% des Kaufpreises aus der eigenen Tasche zu berappen, bevor sie ihnen die restlichen 80% in Form von Hypotheken gewähren. Dabei beurteilen die Banken das Einkommen konservativ und berücksichtigen keine unregelmässigen Bestandteile wie Boni oder Prämien.

Eigenheimfinanzierung mit eigenen Mitteln

Das eigene Zuhause ist eine grosse Investition. Für die Finanzierung deiner Wunschimmobilie benötigst du mindestens 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln, um die restlichen 80% als Hypothek von der Bank zu erhalten.

Als Eigenkapital oder Eigenmittel bezeichnet man das Geld, das man selbst für die Eigenheimfinanzierung aufbringen kann. Je mehr Eigenmittel du aufbringen kannst, desto tiefer ist die Hypothek, die du für die Finanzierung deines Wohneigentums aufbringen musst. Mit einer kleineren Hypothek fällt die monatliche Hypothekarzinsbelastung kleiner aus.

Zusammensetzung des Eigenkapitals

Die erforderlichen 20% Eigenkapital sind besonders für Familien und jüngere Leute eine immense Hürde auf dem Weg zum Wohneigentum. Dein Eigenkapital kann zu 10% aus Geldern der beruflichen Vorsorge bzw. Pensionskasse (2. Säule) stammen. Weitere 10% sollten effektive Eigenmittel sein aus:

• Konto- und Sparguthaben
• Wertschriften
• Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
• Erbvorbezug oder Darlehen
• Geldern der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a)

Finanzierung mit der 2. und 3. Säule

Eventuell verfügst du über Bauland oder ererbtes Land, das noch mit keiner Hypothek belastet ist? Dieses kannst du dir als Eigenkapital anrechnen lassen. Auch Eigenleistungen, also selbst ausgeführte Handwerkerleistungen am Bau, werden – bis zu einer Limite von 5 % der Baukosten – als Eigenkapital angerechnet. Weitere 10% deiner Eigenmittel kannst du aus Geldern der Pensionskasse verpfänden oder vorbeziehen.

Verpfändung

Wenn du deine Vorsorgegelder an die Bank verpfändest, gelten sie als Sicherheit für die Hypothek und zugleich als Eigenmittel.

Vorteile der Verpfändung

• 2. Säule: Keine Rentenkürzung und Steuereinsparung durch konstant hohe Hypothekarzinsabzüge.
• Säule 3a*: Doppelte Steuereinsparungen durch konstant hohe Hypothekarzinsabzüge und Einzahlungen auf das Säule-3a-Konto. Verzinsung des Kapitals läuft weiter.

Nachteile der Verpfändung

• 2. Säule: Höhere Hypothek und damit höhere Zinsen verglichen mit Vorbezug. Der verpfändete Betrag muss bis zur Pension amortisiert werden.
• Säule 3a: Der Hypothekarkredit erhöht sich um die verpfändete Summe.

* Tipp: Eine Verpfändung ist vor allem dann interessant, wenn die Hypothekarzinsen tiefer sind als die Verzinsung auf dem Säule-3a-Konto.

Vorbezug

Beim Vorbezug lassen Sie sich deine Vorsorgegelder auszahlen. Sie gelten als Eigenmittel und werden zum reduzierten Steuersatz als Einkommen versteuert.

Vorteile des Vorbezugs

• 2. Säule* und Säule 3a: Die Hypothek wird kleiner, womit sich die Zinsbelastung reduziert.

Nachteile des Vorbezugs

• 2. Säule: Tiefere Altersrente und mögliche Leistungskürzungen bei Invalidität und Tod.
• 2. Säule und Säule 3a: Besteuerung des vorbezogenen Kapitals und damit höhere Steuern.

* Tipp: Der Vorbezug von Pensionskassengeldern ist genau abzuwägen. Bei einem Privatkonkurs gehst du das Risiko ein, nicht nur dein Eigenheim, sondern auch deine Altersvorsorge zu verlieren.

Weitere wichtige Informationen zu Verpfändung und Vorbezug von Vorsorgegeldern findest du in unserem Factsheet.

Möchtest du herausfinden, welche Finanzierung du dir leisten kannst? Nutze dafür unseren Hypothekenrechner.

Direkte oder indirekte Amortisation?

Wenn du eine Hypothek von der Bank erhältst, musst du diese in der Regel innert 15 Jahren auf 2/3 des Werts amortisieren (zurückzahlen). Dabei kannst du zwischen der direkten und indirekten Amortisation wählen.

Direkte Amortisation

Merkmale

• Hypothek wird in Raten zurückbezahlt

Vorteile

• Die Schuld reduziert sich, weil Hypothek und Zinsbelastung laufend abnehmen

Nachteile

• Weniger Steuerabzüge

Indirekte Amortisation

Merkmale

• Hypothek wird in Raten auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt, das Geld wird als Sicherheit verpfändet und am Ende als Gesamtsumme  zurückbezahlt

Vorteile

• Steuervorteile durch Schuldzinsabzüge und Abzüge von Einzahlungen in das Säule-3a-Konto

Nachteile

• Schuld und Zinsbelastung bleiben gleich hoch

Tragbarkeit – laufende Kosten maximal 1/3 des Einkommens

Neben den erforderlichen eigenen Mitteln fallen – sobald du eine Hypothek erhalten hast – laufende Kosten für die Hypothekarzinsen, die Amortisation der Hypothek und den Unterhalt des Eigenheims an. Diese laufenden Kosten sollten höchstens 1/3 deines Bruttoeinkommens pro Jahr ausmachen. Mit diesen Kosten musst du rechnen:

• Hypothekarzinsen: Gehe von einem durchschnittlichen Zinssatz von 5% aus, um bei Zinsschwankungen auf der sicheren Seite zu sein.
• Amortisation: Das Fremdkapital der Bank wird normalerweise in eine erste und zweite Hypothek aufgeteilt. Mit der ersten Hypothek werden 66%, mit der zweiten Hypothek 14% des Fremdkapitalbedarfs finanziert. Die zweite Hypothek muss im Rahmen von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Budgetiere rund 1% des insgesamt aufgenommenen Bankkredits pro Jahr für die Amortisation.
• Unterhalt und Nebenkosten: Plane 0,7% bis 1% des Kaufpreises für Versicherungen, Heizung, Strom, Gas, Wasser, Rückstellungen für Renovationen, laufende Reparaturen und Pflege des Gartens oder der Liegenschaft ein.

Tragbarkeitsrechnung – Fallbeispiel

Unsere Tragbarkeitsrechnung veranschaulicht beispielhaft die laufenden Wohneigentumskosten eines Ehepaares mit einem Einkommen von 175‘000 Franken.

• Kaufpreis der Immobilie CHF 800‘000
• Eigenmittel (20% des Kaufpreises) CHF 160‘000
• Hypothek (80% des Kaufpreises) CHF 640‘000
• Laufende Kosten
• Hypothekarzinsen (5%) CHF 32‘000
• Amortisation (1% des Hypothekenvolumen) CHF 6‘400
• Unterhalt und Nebenkosten (1% des Kaufpreises) CHF 8‘000
• Summe der Wohneigentumskosten CHF 46‘400
• Verhältnis Wohneigentumskosten zum Einkommen 26%

Fazit: Das Wohneigentum ist für diese Familie finanziell tragbar, da es weniger als 1/3 ihres Einkommens ausmacht.