Financer son bien immobilier

Hausse des prix de l’immobilier – une charge financière plus importante

Les prix de l’immobilier en Suisse ont augmenté d’environ 36% depuis 2002 – ce qui est nettement plus que les salaires des Suisses. Malgré des taux d’intérêt bas, les conditions des banques pour l’octroi de prêts hypothécaires restent tout aussi strictes, voire même plus.

Elles exigent par exemple que les futurs propriétaires paient au moins 20% du prix d’achat de leur poche avant de leur accorder les 80% restants sous forme de prêts hypothécaires. Les banques évaluent les revenus avec prudence et ne tiennent pas compte des événements irréguliers tels que les primes ou les bonus.

Financement du bien par le biais de fonds propres

Posséder son propre bien représente un gros investissement. Pour financer le bien immobilier de tes rêves, tu dois pouvoir t’acquitter toi-même d’au moins 20% du prix d’achat afin d’obtenir les 80% restants sous forme de prêt hypothécaire auprès de la banque.

L’apport personnel ou les fonds propres représentent l’argent qu’on doit mettre soi-même de côté pour financer son bien immobilier. Plus ton apport personnel est élevé, plus l’hypothèque servant au financement de ton bien immobilier sera faible. Avec une plus petite hypothèque, la charge mensuelle des intérêts hypothécaires est plus faible.

Composition de l’apport personnel

La part d’apport personnel requise de 20% constitue un véritable obstacle pour accéder à la propriété, en particulier pour les familles et les jeunes. Jusqu’à 10% de ton apport personnel peut être constitué de fonds provenant de ta prévoyance professionnelle ou de ta caisse de pension (2e pilier). Les 10% restants représentent des fonds propres effectifs issus de différentes sources:

• avoirs de comptes et épargnes
• titres
• polices d’assurance-vie (valeur de rachat)
• retrait anticipé d’un héritage ou prêt bancaire
• fonds de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a)

Financement avec les 2e et 3e piliers

Peut-être disposes-tu d’un terrain à bâtir ou d’un terrain dont tu as hérité qui n’est pas encore grevé d’une hypothèque? Celui-ci fait partie de tes fonds propres. Les prestations propres, à savoir les travaux effectués par les artisans eux-mêmes sur le bâtiment, sont également pris en compte dans les fonds propres dans la limite de 5% des coûts de construction. Tu peux mettre en gage ou avancer 10% de ton apport personnel avec des fonds provenant de la caisse de pension.

Mise en gage

Lorsque tu mets en gage tes fonds de prévoyance à la banque, ils font office de garantie pour l’hypothèque et sont aussi considérés comme des fonds propres.

Avantages de la mise en gage

• 2e pilier: pas de réduction de la rente et économies d’impôts grâce à des déductions d’intérêts hypothécaires toujours élevées.
• Pilier 3a*: double économie d’impôt grâce à des déductions d’intérêts hypothécaires toujours élevées et à des versements sur le compte du pilier 3a. Les intérêts de l’apport sont assurés.

Inconvénients de la mise en gage

• 2e pilier: hypothèque plus élevée, taux d’intérêt par conséquent plus élevés par rapport au versement anticipé. Le montant mis en gage doit être amorti jusqu’à la retraite.
• Pilier 3a: le prêt hypothécaire est majoré du montant mis en gage.

* Conseil: la mise en gage peut s’avérer particulièrement intéressante si les taux d’intérêt hypothécaires sont inférieurs aux intérêts du compte du pilier 3a.

Versement anticipé

Grâce au versement anticipé, tu peux obtenir un versement de tes fonds de prévoyance. Ils sont considérés comme des fonds propres et sont imposés comme revenus à taux réduit.

Avantages du versement anticipé

• 2e pilier* et pilier 3a: l’hypothèque est moins importante, ce qui réduit la charge d’intérêts.

Inconvénients du versement anticipé

• 2e pilier: diminution de la pension de retraite et réductions possibles des prestations en cas d’invalidité et de décès.
• 2e pilier et pilier 3a: imposition du capital versé par anticipation, impôts par conséquent plus élevés.

* Conseil: le versement anticipé des fonds de pension doit être examiné avec soin. En cas de faillite privée, tu cours le risque de perdre non seulement ton bien immobilier, mais aussi ta prévoyance retraite.

Amortissement direct ou indirect?

Lorsque tu obtiens un prêt hypothécaire de la banque, tu dois généralement l’amortir (le rembourser) aux deux tiers de sa valeur dans un délai de 15 ans. Tu as le choix entre un amortissement direct et indirect.

Amortissement direct

Caractéristiques

• L’hypothèque est remboursée en plusieurs versements

Avantages

• La dette est réduite car l’hypothèque et la charge d’intérêts diminuent continuellement.

Inconvénients

• Moins de déductions fiscales

Amortissement indirect

Caractéristiques

• L’hypothèque est versée sur un compte du pilier 3a en plusieurs fois, l’argent est mis en gage comme garantie et remboursé en totalité à la fin

Avantages

• Avantages fiscaux grâce aux déductions d’intérêts et déductions des versements sur le compte du pilier 3a

Inconvénients

• La dette et la charge d’intérêts restent aussi élevées

Viabilité – frais de fonctionnement: maximum 1/3 des revenus

Une fois le prêt hypothécaire obtenu, tu dois t’acquitter de frais de fonctionnement pour les intérêts hypothécaires, l’amortissement de l’hypothèque et l’entretien de ton bien, et ce en plus des fonds propres requis. Ces frais de fonctionnement ne doivent pas excéder plus d’un tiers de ton revenu brut par an. Ces frais concernent les points suivants:

Intérêts hypothécaires: prévois un taux d’intérêt moyen de 5% pour être en sécurité en cas de fluctuations des taux d’intérêt.

Amortissements: le capital emprunté à la banque est normalement divisé en une première et une deuxième hypothèque. La première hypothèque finance 66% du capital emprunté requis, la seconde 14%. La deuxième hypothèque doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard au moment de la retraite. Compte environ 1% du montant total du prêt bancaire contracté par an pour l’amortissement.

Entretien et frais annexes: prévois entre 0,7 à 1% du prix d’achat pour les assurances, le chauffage, l’électricité, le gaz, l’eau, les provisions pour les rénovations, les réparations courantes et l’entretien du jardin ou de la propriété.

Calcul de la viabilité – exemple de cas

Notre calcul de la viabilité illustre, à titre d’exemple, les frais d’accession à la propriété courants d’un couple marié ayant un revenu de 175 000 francs.

• Prix d’achat du bien CHF 800’000
• Fonds propres (20% du prix d’achat) CHF 160’000
• Hypothèque (80% du prix d’achat) CHF 640’000
• Frais courants
• Intérêts hypothécaires (5%) CHF 32’000
• Amortissement (1% de la totalité de l’hypothèque) CHF 6’400
• Entretien et frais annexes (1% du prix d’achat) CHF 8’000
• Somme des frais d’accession à la propriété CHF 46’400
• Ratio des frais d’accession à la propriété par rapport aux revenus 26%

Conclusion: l’accession à la propriété est financièrement viable pour cette famille car elle représente moins d’un tiers de ses revenus.