Baumängel bei Neubauwohnungen: Das sind deine Rechte

Zum Einstieg gleich ein Beispiel aus der Praxis. Die Wohnungskäuferin Eva Moser hat zum Thema «Baumängel bei Neubauwohnung» Folgendes zu erzählen: «Ich habe einen Vertrag für eine Neubauwohnung ab Plan unterschrieben. Mich hat die hübsche Lage und der Slogan "Wohneigentum zu fairen Preisen" überzeugt. Bei einer Besichtigung habe ich aber festgestellt, dass die Fenster falsch herum montiert worden sind und dass selbst der Einstellplatz in der Tiefgarage nicht trocken ist. Es tropft dort von der Decke. Meine Vorfreude auf das neue Eigenheim schlug plötzlich in Frustration um.»

Mängel auch im Vertrag

Zum Thema «Mängelrechte» findet sich im Mietvertrag von Eva Moser eine heikle Passage. Wörtlich: Die Baufirma «tritt sämtliche Garantieansprüche an die Käufer*innen beziehungsweise die Stockwerkeigentümergemeinschaft ab.» Das hört sich harmlos an. Eva Moser ist sogar davon ausgegangen, dass ihr deswegen mehr Rechte als üblich zustehen.

Doch unter dem Kapitel «Baumängel bei Neubauwohnung» ist es gerade diese eine Bestimmung, die klar zum Nachteil von – meist ahnungslosen – Käufer*innen wird: Denn mit dieser Abtretung lehnt der Verkäufer oder die Verkäuferin die Haftung für sein Bauwerk ab. Er oder sie übernimmt keine Garantie und ist auch nicht zur Stelle, wenn beim Bau gepfuscht wurde. Juristisch korrekt interpretiert, bedeutet ein solcher Vertrag, dass du stattdessen mit den einzelnen Handwerker*innen und sonstigen Beteiligten direkt verhandeln musst – wenn denn überhaupt klar ist, wer für welchen Pfusch oder Mangel zur Rechenschaft gezogen werden kann.

«Dies widerspricht dem wichtigen Prinzip, dass ein Generalunternehmer eine Gesamtleistung erbringt und auch vollumfänglich für ein einwandfreies Werk geradesteht», kritisiert Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz). Das erschwert das Vorgehen bei Baumängel für Mieter*innen ungemein. «Denn bei Mängeln an der Wohnung sollte sich der Käufer plötzlich mit Leuten herumschlagen, die ihm gar nicht bekannt sind und über deren Zuständigkeiten er nie informiert wurde.» So ist es schwer zu wissen, wer welche Verantwortung trägt und was für Abmachungen zwischen dem Verkäufer oder der Verkäuferin und den beauftragten Handwerker*innen gelten.

Baumängel bei Stockwerkeigentum

Handelt es sich beim Problemobjekt um eine Eigentumswohnung und nicht eine Mietwohnung, wird es noch etwas komplizierter. Die Lage ist je nach betroffenem Gebäudeteil eine andere. Man muss zwischen der einzelnen Eigentumswohnung und dem Dach, den Aussenräumen, der geteilten Tiefgarage sowie weiteren gemeinschaftlichen Gebäudeteilen unterscheiden. Wenn ein Baumangel die eigene Wohnung betrifft, kann jede*r Stockwerkeigentümer*in selbst aktiv werden und die Nachbesserung und Behebung von Baupfusch verlangen. Falls es gemeinschaftliche Teile betrifft, zum Beispiel einen Wasserschaden in der Tiefgarage, müssen sich die Eigentümer*innen absprechen. Bei Bagatellmängeln reicht eine interne Absprache, bei grösseren Mängeln lohnt sich eine juristische Beratung.

Anerkannte Regeln und geltende Fristen bei Baumängeln

Für Mängel am Bauwerk gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren (sogenannte verdeckte Mängel) sind gemäss den Bestimmungen des Obligationenrechts sofort nach deren Entdeckung zu rügen, sonst verwirkt der Bauherr oder die Bauherrin die Rechte. Auch für diese Mängel gilt die Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme.

Grosszügiger fallen die Bestimmungen der SIA-Norm 118 aus: Hier ist die Rüge von Mängeln während der ersten zwei Jahre ab der Abnahme jederzeit möglich. Die Garantiefrist läuft dann noch einmal drei weitere Jahre. Während dieser Zeit müssen allfällige Mängel unverzüglich gerügt werden. Die SIA-Norm 118 gilt aber nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde.

Häufige Baumängel

Wir haben für dich die häufigsten Baumängel zusammengetragen. Halte danach Ausschau, wenn du in eine neue Wohnung ziehst.

• Fehlerhafte Badabdichtung: Wenn Wände im Bad trotz richtigem und regelmässigem Lüften feucht und schimmlig sind, deutet das auf eine mangelhafte Badabdichtung hin.
• Feuchter Estrich: Wenn im Estrich der Bodenbelag zu früh verlegt wird, zeigen sich die Feuchtigkeitsschäden erst einige Zeit später. Wenn im Estrich plötzlich Verfärbungen und Feuchte Ränder auftreten, wurde wohl zu früh verlegt.
• Feuchter Dachbereich: Auch das Dach ist anfällig für Schimmelbildung. Also immer einen Blick nach oben werfen.
• Kalte Fussbodenheizung: Deine Wohnung bleibt im Winter trotz Bodenheizung kalt? Es könnte sein, dass die Fussbodenheizung nicht korrekt ausgelegt wurde.

Fazit: Auch beim Thema Baumängel hilft es dir, wenn du über deine Rechte, die geltenden Normen und die Rahmenbedingungen Bescheid weisst. So kannst du optimale Entscheidungen treffen und verhindern, dass du im schlimmsten Fall auf hohen Kosten sitzen bleibst.