Nebenkosten einer Wohnung: Diese fünf Tipps solltest du kennen

Jürg Zulliger

Die Nebenkosten werden oft auch als «zweite» Miete bezeichnet. Denn diese fallen in der Praxis zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Nettomiete an. Je nach Wohnung, der beheizten Fläche und den tatsächlichen Kosten kommt meist eine Grössenordnung zusammen, die keine reine Nebensache mehr ist.

Fünf Merkpunkte zum Thema Nebenkosten

1) Zulässige Nebenkosten in der Schweiz

Die Nebenkosten müssen transparent im Mietvertrag aufgeführt sein. Egal ob per Akontozahlung oder Pauschale abgerechnet wird. Die Heizung macht den grössten Teil der jährlich verbrauchten Energie aus, nämlich rund zwei Drittel. 

In unserem Artikel findest du hilfreiche Informationen rund um das Sparen von Heizkosten.

Zulässige Nebenkosten

• Heizkosten und Warmwasser
• Abwasser
• Kehricht
• Hauswartskosten (abgerechnet pro Wohnung)
• Treppenhausreinigung
• Service-Abos für Heizung oder Lift
• Allgemeinstrom
• Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch)
• Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
• Schneeräumung
• Verwaltungskosten

Unzulässige Nebenkosten

• Reparaturen an Heizung, Waschmaschine oder Lift
• Investitionen, Austausch von Bauteilen und Geräten etc.
• Umbauten, Renovationen
• Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
• Liegenschaftssteuern, Prämien für Gebäudeversicherungen (Ausnahmen gelten bei Wohnungen, die vom Bund gemäss WEG-Gesetz subventioniert sind; darunter fallen zurzeit ca. 50'000 in der ganzen Schweiz).
• generell Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit dem Verbrauch und Betrieb der Liegenschaft zu tun haben

2) Abrechnungsperiode

Beim System mit Akontozahlungen sind Vermieter*innen und Hauseigentümer*innen gehalten, einmal jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Üblich sind zum Beispiel Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres. Je nach Kanton und Vermietendem rechnet man teils auch pro Kalenderjahr ab. Vorsicht: Nach dem Gesetz verjähren die Nebenkosten erst nach fünf Jahren. Es ist also nie auszuschliessen, dass nachträgliche Forderungen gestellt werden. 

In einzelnen Kantonen, wie etwa Bern oder Luzern, sehen die Musterverträge eine kürzere Frist vor. Dort verjähren die Nebenkosten je nach allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag nach 18 oder 24 Monaten.

3) Belege und Rechnungen

Rechtens sind nur Nebenkosten, die tatsächlich belegt sind. Grundsätzlich müssen Vermieter*innen nicht jedes Mal Kopien von sämtlichen Rechnungen vorlegen. Die Mieter*innen haben aber das Recht, die tatsächlichen Rechnungen und Belege einzusehen.

Zur Informationspflicht gehört es auch, die Mieter*innen über den angewendeten Verteilschlüssel im Haus zu orientieren. Dabei werden zum Beispiel die Kosten für Heizung, Lift und Hauswartung je nach Fläche oder Personenzahl auf die einzelnen Wohnungen aufgespalten. Das Recht zur Einsicht in die Belege gilt unabhängig davon, ob die Vermieter*innen Akontozahlungen oder eine Pauschale verlangen.

«Wenn zum Beispiel in einem Jahr die Strom- oder Wasserkosten wesentlich höher liegen als im Vorjahr, sollte man die Abrechnungen überprüfen», sagt Ruedi Spöndlin, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband. Bei den Heizkosten sind grössere Schwankungen normal. Nach einem warmen Winter sollte der Betrag beispielsweise kleiner werden. Steigt aber der Ölpreis, könnte dies in manchen Häusern zu teureren Heizkosten führen.

4) Abweichungen von Akontozahlungen

Die Frage, ob die tatsächlich verrechneten Kosten höher liegen dürfen als die vorgängigen Akontozahlungen, hat schon viele Gerichte in der Schweiz beschäftigt. Der Mieterverband würde eine Limite von 15 – 20 Prozent begrüssen. Das Bundesgericht hat aber entschieden, dass man sich im Normalfall nicht auf eine solche Limite berufen darf. Im konkreten Fall hielt es das Bundesgericht für vertretbar, dass die effektiven Kosten die Akontobeiträge um mehr als das Doppelte übersteigen dürfen. 

Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz HEV, erklärt dazu: «Natürlich sollte der Vermieter im Voraus nicht irgendeine Fantasiezahl nennen. Andererseits fällt ins Gewicht, dass die tatsächliche Kostenentwicklung und auch der individuelle Verbrauch der Mieter nicht vorhersehbar sind.»

5) Durchschnittliche Nebenkosten anfragen

«Grundsätzlich sollte die Mieterin oder der Mieter im Voraus fragen, in welcher Höhe Nebenkosten anfallen werden», empfiehlt Ruedi Spöndlin. Mit einer Zusicherung, dass keine übermässigen Nachzahlungen drohen, werden die Mieter*innen ruhiger schlafen. Für die Praxis empfehlen die meisten Experten den Mietern oder Mieterinnen, die Akontozahlungen nach dem Mittelwert der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre vor Vertragsschluss festzusetzen.

Durchschnittliche Nebenkosten in der Schweiz

Die Frage nach durchschnittlichen Nebenkosten in der Schweiz ist äusserst schwer zu beantworten. Nebenkosten hängen von unzähligen verschiedenen Faktoren ab: dem Ort der Wohnung, der Bauart und den aktuellen Kosten für Strom, um nur einige zu nennen.

Ein bekannter Richtwert für Heizkosten ist der folgende: Pro Quadratmeter Wohnfläche fallen im Durchschnitt pro Jahr ungefähr 15 Franken Heizkosten an. In einem Neubau sollte dieser Betrag tiefer ausfallen, meistens nicht über 10 Franken pro Quadratmeter.

Das Bundesamt für Statistik veröffentlichte zuletzt im Jahr 2003 eine Mietpreis-Strukturerhebung, in der durchschnittliche Nebenkosten nach Anzahl Zimmer und Alter der Wohnung gesammelt wurden. Die Studie “Durchschnittlicher Mietpreis pro m2 in Franken nach Zimmerzahl und Kanton” stellt die Nachfolge der Mietpreis-Strukturerhebung dar. Dort werden die Nebenkosten jedoch nicht mehr separat aufgeführt.

In der Haushaltsbudgeterhebung aus dem Jahr 2019 werden zwar durchschnittliche Nebenkosten in der Schweiz aufgeführt, es wird jedoch nicht zwischen Mieter*innen und Eigentümer*innen unterschieden. Somit sind die Zahlen mit Vorsicht zu geniessen, können aber trotzdem als Orientierungshilfe dienen.