Vos droits: Malfaçons dans le nouvel appartement

Lacunes aussi dans le contrat…

En ce qui concerne les «droits relatifs aux malfaçons», son contrat comporte un passage délicat, à savoir: l'entreprise de construction  «cède toutes les prétentions de garantie aux acquéreurs respectivement à la copropriété.» Cela ne semble guère porter à conséquence et Eva Moser pensait même que cette formulation lui attribuait certains droits spécifiques, voire davantage de droits.

Dans le contexte des malfaçons dans une nouvelle construction, une telle disposition est clairement au détriment des acheteurs qui ne s'en doutent généralement pas: par cette cession, le vendeur ou l'entreprise générale décline toute responsabilité pour son ouvrage. Il ou elle n'assume aucune garantie et n'intervient par conséquent pas non plus en cas de malfaçon. Sur le plan juridique, un tel contrat veut dire que l'acquéreur devra négocier avec chaque artisan, sous-traitant ou autre concerné. Il devra donc d'abord savoir qui est véritablement responsable d'une malfaçon ou d'un problème constaté.

Pièges: «malfaçons dans un nouvel appartement»

«Cela contrevient au principe que l'entreprise générale fournit une prestation complète et assume donc la pleine et entière responsabilité d'une exécution irréprochable», relève Thomas Oberle, juriste auprès de l'Association suisse des propriétaires fonciers (HEV). Du point de vue de l'acheteur d'un appartement, une telle constellation revêt selon lui un  «caractère aléatoire»: «Si des malfaçons sont constatées dans l'appartement, l'acquéreur devrait soudain se mettre à la recherche de personnes qu'il ne connaît pas et dont les implications ne lui ont jamais été expliquées.» C'est ainsi qu'un acheteur ne peut par exemple pas non plus savoir qui devrait assumer quelle responsabilité ni connaître les accords ayant par exemple été pris entre le vendeur ou l'entreprise générale et les artisans qu'ils ont mandatés.

La question des malfaçons dans la construction englobe encore d'autres aspects délicats - précisément dans le cas d'une propriété par étage. Lorsqu'il s'agit d'une PPE, tout se complique en effet encore un peu plus, du fait que les droits relatifs à chaque appartement ou aux éléments communs tels que la toiture, les espaces extérieurs, un parking souterrain, etc., doivent encore être distingués. En ce qui concerne les appartements, chaque propriétaire peut d'une façon générale prendre lui-même les choses en main et exiger la remise en état ou la réparation d'une malfaçon. C'est un peu plus compliqué lorsqu'il s'agit des parties communes, comme par exemple un dégât des eaux dans un garage souterrain collectif.

D'une façon générale, chaque copropriétaire est en droit et a même l'obligation de réagir lui-même s'il constate des malfaçons sur des parties communes. De facto, les différents copropriétaires doivent toutefois se concerter. Sauf dans le cas de défauts minimes, la copropriété a tout intérêt à recourir aux conseils d'un juriste lors de tels litiges.

Malfaçons dans la construction: garanties de 2 et 5 ans

D'une façon générale, les défauts de construction sont soumis à une garantie de cinq ans dès la réception de l'ouvrage. Selon le Code des obligations, les vices non apparents à la réception (vices cachés) doivent faire l’objet d’une réclamation dès leur découverte; à défaut, le maître d'ouvrage perdrait tous ses droits. Là encore, le délai de cinq ans à partir de la réception s’applique.

Les dispositions de la norme SIA 118 sont plus généreuses: les réclamations sont possibles à tout moment dans les deux ans qui suivent la réception. Le délai de garantie s'étend alors à nouveau sur trois ans, en sachant que les vices éventuels sont à annoncer immédiatement. Toutefois, cette norme SIA ne s'applique que si elle figure expressément dans le contrat.

Conclusion: dans le domaine des «malfaçons dans la construction», on a toujours intérêt à bien s'informer sur les droits et normes en vigueur ainsi que sur les conditions particulières. Si des vices majeurs devaient en effet apparaître ultérieurement dont l'entrepreneur ou l'artisan en cause n'assumerait pas la responsabilité, l'affaire pourrait coûter cher au propriétaire!