Wohn- und Bürohaus mit grosser Ausnützungsreserve
Das Verkaufsobjekt befindet sich in der GEMEINDE WETTSWIL AM ALBIS im Kanton Zürich. Die Gemeinde mit rund 4'500 Einwohnern liegt am sonnigen Südwesthang eines kurzen Höhenzuges 515 - 643 m.ü.M. und gilt als eine der attraktivsten Agglomerationen der Stadt Zürich, die mit einem Steuersatz 2010 von 82 zudem eine der steuergünstigsten Gemeinden im Kanton Zürich ist. Verkehrstechnisch ist die Gemeinde mit dem direkten Autobahnanschluss an A4 und A20 und dem S-Bahnanschluss ideal erschlossen. Die Stadtgrenze von Zürich liegt nur wenige Kilometer entfernt. Mit dem Auto ist man in 1'400 m am Tor zur ganzen Schweiz und mit der S-Bahn (zum Bhf 600 m) erreicht man den Zürcher Hauptbhf in 23 Min. Ausserdem bringen Postautos die Hausbewohner (Abfahrt direkt vor dem Haus) in 15 Min. nach Zürich Bhf. Enge oder Triemli. Das VERKAUFSOBJEKT liegt südlich des alten Dorfkerns von Wettswil an sonniger, bedingt ruhiger Lage mit teilweise Blick auf Felder und Wiesen in der angrenzenden Landwirtschafts-zone sowie in die ferne Bergwelt. Es umfasst ein Wohn- und Bürohaus, welches derzeit 2 verkaufswillige Stockwerkeigentümer praktisch zu je 50% besitzen samt 1'952 m2 Land, beinhaltend eine grosse Ausnutzungsreserve, z.B. gemäss BZO (Wohnzone W2b) für einen 4-geschossigen Anbau (2 Voll-, 1 Dach- sowie 1 Untergeschoss) zu je 225 m2 Grundfläche. Ziel ist es, einem einzelnen Käufer die Gelegenheit zu geben, das Stockwerkeigentum aufzulösen und die Ausnutzungsreserve über kurz oder lang zu realisieren. Das Wohn- und Bürohaus wurde 1954 erstellt und 1983 gesamtsaniert. Es umfasst einen Gebäudeinhalt von 3'280 m3. Sowohl das Gebäude, als auch die Umgebung hinterlassen einen guten Allgemeineindruck und befinden sich in einem guten, normal unterhaltenen Zustand. Kurz- bis mittelfristig sind nur normale Unterhaltsarbeiten anlässlich von Wohnungswechseln notwendig. Es sind, soweit ersichtlich, keine Mängel vorhanden. Der aktuelle Gebäudeversicherungswert des Verkaufsobjekts beträgt CHF 3,040 Mio. gemäss neustem Nachweis der GVZ. Auf dem Verkaufsobjekt lasten insgesamt 6 Namen-SB in der Gesamthöhe von CHF 2,65 Mio., wovon CHF 1,46 Mio. hypothekarisch belastet. Aktuell wird lediglich die kleinere Büroeinheit teilweise von einem Eigentümer persönlich genutzt. Die grössere Büroeinheit ist infolge kürzlich erfolgten internen Umzugs des Eigentümers derzeit vakant. Die restlichen Einheiten, d.h. alle Wohnungen sind fest vermietet, allerdings teilweise schon langjährig und zwei davon auch an Verwandte der Eigentümer. Die heute ausgewiesenen Mietzinseinnahmen von jährl. CHF 151'752 können deshalb kurz- bis mittelfristig nach oben angepasst werden. Die nachhaltig berechneten MIETWERTE für das Objekt betragen gemäss vorliegenden Details jährl. CHF 179'580. Der Realwert für das Verkaufsobjekt beläuft sich gemäss einer detaillierten Schätzung auf CHF 3,83 Mio. Auf Basis eines aktuell gebräuchlichen Kapitalisierungsfaktors von 5,75% liegt der Ertragswert bei CHF 3,125 Mio. Der VERKERSWERT beträgt somit bei einem Verhältnis "Realwert : Ertragswert = 1 : 1" (Anwendung anstelle von "1 : 2", wenn im Realwert eine Baulandreserve enthalten ist) CHF 3,478 Mio. Die erzielbare BRUTTORENDITE beträgt aktuell 4,4%, bzw. kurz- bis mittelfristig kann eine solche von 5,2% erzielt werden. Das Verkaufsobjekt an hervorragender Lage eignet sich sowohl für einen Käufer mit einem kleinen Dienstleistungsbetrieb, welcher entweder sämtliche Büroräumlichkeiten oder Teile davon selbst nutzen möchte, als auch für einen Architekten, Bau-, resp. Generalunternehmer oder einen Investoren, welcher die Absicht hat, sowohl die aktuell möglichen Mieterträge, als auch die Rendite auf den eingesetzten Mitteln durch einen grösseren Anbau/Neubau auf dem Gelände massgebend zu erhöhen. Ein Architekten-Projekt mit allen Details liegt vor und kann auf Wunsch sehr günstig übernommen werden.
