Augmenter la valeur d’un bien immobilier: mode d’emploi

Bernhard Bircher-Suits

Les spécialistes de l’immobilier connaissent exactement les caractéristiques qui font l’attrait d’un appartement en ville. Une surface habitable d’au moins 100 mètres carrés constitue de toute évidence un atout. En revanche, les normes de construction et l’état du bien sont des critères relégués au second plan. L’année de construction ne joue pas non plus un rôle déterminant pour les acheteuses et acheteurs potentiels. Dans les villes, les bâtiments anciens bénéficiant d’un emplacement de choix se vendent bien. À la campagne, cependant, les acheteurs et acheteuses présentent des exigences plus élevées. Un appartement doit être plutôt neuf et doté d’une surface de 150 mètres carrés.

De manière générale, les appartements et maisons doivent être plus grands à la campagne qu’en ville. Par ailleurs, la cuisine, la salle de bain et le sol doivent être de qualité et en bon état. L’absence de ces critères peut entraîner une baisse de la valeur vénale d’un bien situé à la campagne au moment de la revente.

Augmentation de la valeur: le fort potentiel des biens par le passé

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à la valeur moyenne à laquelle un bien identique ou semblable en matière de surface, d’emplacement et d’état peut être vendu dans la région concernée. En règle générale, la valeur vénale et la valeur sur le marché indiquent la même chose. Elles servent de base pour définir la valeur de vente et la détermination d’une hypothèque. La stratégie intelligemment pensée d’une partie acheteuse devrait être d’acheter le plus en dessous possible de la valeur vénale, puis de revendre au-dessus de celle-ci. Un calcul qui a fonctionné par le passé puisque, d’après l’indice SWX IAZI, les prix de l’immobilier ont augmenté de 160% entre 1982 et 2022.

L’emplacement, principal critère pour déterminer la valeur immobilière d’un bien

Le rêve de nombre de propriétaires de biens immobiliers de voir la valeur de leur bien augmenter au fil des décennies ne peut toutefois se réaliser que si ledit bien remplit certains critères de base. Ainsi, l’achat d’un appartement plus petit que la moyenne à la campagne, à proximité d’une autoroute, est généralement une mauvaise affaire, même si l’on entreprend d’importants travaux de rénovation. Comme le veut le dicton, même avec une rénovation complète, on ne fait pas d’une niche une villa. En effet, la demande portant sur les petits appartements bruyants devrait rester faible à l’avenir. Toutefois, la valeur de ce type de bien peut remonter d’ici quelques années si une isolation acoustique est mise en place au niveau de l’autoroute.

La qualité optimale de l’emplacement du bien immobilier constitue l’argument de vente numéro un. Cela inclut la proximité des commerces, du travail et des écoles. Le cadre extérieur (calme, vue, ensoleillement) est également important. Autres éléments positifs: les places de stationnement, balcons et jardins.

La règle est la suivante: plus l’emplacement apporte du confort, plus la valeur du bien est élevée.

À l’inverse, les facteurs qui la font baisser sont l’absence de commerces et d’écoles. Le bruit et les mauvaises odeurs sont aussi rédhibitoires. Par exemple, ce n’est généralement pas une bonne idée d’acheter un appartement situé au-dessus d’un bar, d’une boulangerie ou d’un restaurant. Quiconque se décide malgré pour tout ce type de bien doit veiller à ce que ces points négatifs soient compensés par un prix d’achat peu élevé. Chaque décibel supplémentaire fait varier la valeur du bien et doit amener le vendeur ou la vendeuse à baisser le prix.

Par ailleurs, un bien immobilier est également assorti de charges fixes liées à la commune, telles que les impôts et les primes de caisse-maladie. Après l’achat, il n’est plus possible de les modifier. Il convient donc de les calculer avant d’acheter un bien et de comparer les résultats avec d’autres communes de résidence. 

La rénovation globale, indispensable malgré les petites rénovations

Lorsque tu possèdes enfin le bien adéquat, il est important de l’entretenir régulièrement de manière professionnelle. En règle générale, un bâtiment perd 1% de sa valeur par année d’utilisation. Il est possible d’entretenir ton logement sans dépenser beaucoup d’argent. Changer la robinetterie de la salle de bain n’est pas excessivement cher, mais cela fait la différence. Rafraîchir la façade peut aussi s’avérer un bon argument à la revente. Cependant, la «politique de rapiéçage» n’est pas toujours pertinente. Une rénovation globale est généralement nécessaire tous les 25 à 30 ans.

La rénovation, à la fois un piège et une opportunité

Lorsque l’on rénove, il convient de toujours penser à la valeur de revente. Nous te recommandons de renoncer aux rénovations qui ne sont pas du goût de tout le monde. Les associations de couleurs vives, par exemple, ont plutôt tendance à effrayer les potentielles parties acheteuses. Il s’agit de trouver le bon équilibre entre nos envies personnelles et l’orientation du marché. Les équipements ou aménagements qui sortent de l’ordinaire, tels que les jardins japonais, ne stimulent pas les ventes. En revanche, les couleurs claires plaisent à la plupart des gens.

Des bonus pour augmenter la valeur

Si les conditions le permettent, tu peux réaménager ton bien ou ajouter des installations pour en augmenter la valeur. En convertissant par exemple cinq petites chambres en trois grandes, ou en installant une véranda, un sauna ou encore une cheminée.

Le chauffage au fuel en guise d’hypothèque

À l’ère des économies d’énergie, tu peux convaincre de potentielles parties acheteuses avec un chauffage respectueux du climat, tel qu’une pompe à chaleur ou un chauffage à l’énergie solaire. Si le bien est déjà équipé d’un système de chauffage fonctionnant avec des sources d’énergies renouvelables, cela aura un impact positif sur le prix de revente. La raison à cela: en règle générale, les charges et frais de fonctionnement d’un chauffage efficace et économe sont plus bas sur le long terme. Un chauffage au fuel ancien et inefficace aura quant à lui tendance à faire fondre le prix de vente.

Les avis de spécialistes: un atout

Avant toute rénovation, il convient de demander l’avis de spécialistes. Leurs nombreuses années d’expérience peuvent éviter aux propriétaires de gaspiller de l’argent en se lançant dans des «investissements peu judicieux», par exemple, en changeant les menuiseries sans rénover dans le même temps l’isolation et la ventilation. Ce type de situation peut en effet conduire à la formation de moisissures à l’intérieur du bien. 

Conclusion

Avant d’acheter, il convient d’évaluer le potentiel d’agrandissement et d’augmentation de la valeur du bien avec l’aide de spécialistes. Hormis l’état général du bien, les points suivants sont considérés comme positifs ou négatifs pour la valeur d’un bien immobilier:

Éléments contribuant à faire augmenter la valeur d’un bien:

• Proximité avec:

  • Commerces

  • Espaces de loisirs

  • Cours d’eau/plans d’eau

  • Écoles

  • Transports publics

• Calme

• Bon ensoleillement

• Vue sur la mer/montagne

• Places de stationnement

• Nombreuses écoles

• Charges fixes peu élevées (impôts/primes de caisse-maladie)

• Chauffage écologique

• Bonne isolation

Éléments contribuant à faire baisser la valeur d’un bien:

• Proximité avec:

  • Lignes à haute tension

  • Antennes de téléphonie mobile

  • Zones à risques (inondation, glissements de terrain)

  • Routes très fréquentées

  • Centrales nucléaires

  • Décharges

• Bruit

• Mauvaises odeurs

• Rénovations excentriques

• Défauts de construction