Hauskauf: Gemeinsam Träume verwirklichen
Wer zusammen mit Kollegen oder Freunden eine Hausgemeinschaft gründen will, braucht eine gute Portion Idealismus. Wichtig sind auch Toleranz und faire Spielregeln. Sonst droht die Wohnfreundschaft in die Brüche zu gehen.
Jürg Zulliger
Eine Hausgemeinschaft gründen heisst, sich mit vielen Fachfragen auseinanderzusetzen: Immobilienmarkt, Finanzierung, Eigentumsformen, bauliche und technische Themen. Die zwischenmenschlichen Beziehungen haben ebenso viel Gewicht. Die «Chemie» muss stimmen, wie man zu sagen pflegt. Gute Voraussetzungen sind Toleranz einerseits, aber auch gewisse Spielregeln und eine gute Organisationsform.
Gemeinsamer Hausbesitz heisst geteilte Freude, manchmal auch geteiltes Leid. Wie soll man gemeinsame Aufgaben und Kosten fair verteilen? Wer kümmert sich um die Finanzen und verhandelt mit den Banken? Wer übernimmt die Fronarbeit im Garten, schneidet die Hecken? Wer bietet einen Monteur auf, wenn einmal die Heizung ihren Dienst versagt? «Eine Hausgemeinschaft gründen ist mit sehr viel Zeitaufwand verbunden. Wir mussten neben Geld viel Herzblut investieren», erzählt Jerome M., der mit Freunden zusammen in Uster eine Genossenschaft gegründet hat.
Hausgemeinschaft: Welche Eigentumsform?
Wer sich mit anderen zusammentut, muss sich schon im Voraus überlegen, wie eng oder wie eigenständig die beteiligten Partner kooperieren wollen. Die wichtigen Weichen werden mit der Wahl einer bestimmten Organisations- bzw. Eigentumsform gestellt.
Das Gesetz sieht nur drei Varianten vor: Der Besitz einer Liegenschaft ist im Alleineigentum, Gesamteigentum oder Miteigentum möglich. Weit verbreitet sind solche Projekte in Form von Stockwerkeigentümergemeinschaften; juristisch gesehen ist aber Stockwerkeigentum eine Untervariante von Miteigentum.
Beim Alleineigentum wird nur eine Person als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, die dementsprechend nach Belieben schalten und walten kann. In Verbindung mit der Grundidee "Hausgemeinschaft gründen" tönt dies nicht gerade nach Idealismus und Gemeinschaft. So kommt Alleineigentum allenfalls infrage, wenn die Partner in sehr unterschiedlichen Vermögensverhältnissen leben, etwa wenn der eine als reicher Erbe auftritt und die anderen kaum Vermögen einbringen. Unter solchen Voraussetzungen wäre Alleineigentum immer noch die ehrlichere Variante als eine Pseudogemeinschaft.
Umgekehrt sehr eng miteinander verbunden sind die Partner, wenn sie das Haus im Gesamteigentum erwerben; mit dieser Rechtsform ist die Liegenschaft weder teilbar noch für den einzelnen veräusserbar. Die Gesamteigentümer müssen sich in allen Fragen zu gemeinsamen Entscheiden durchringen.
Schon eher infrage kommt das Miteigentum, denn diese Variante sieht die Möglichkeit vor, den einzelnen Miteigentümern bestimmte Anteile des Hauses zuzuordnen – sind fünf Parteien mit dabei und bringen je zu gleichen Teilen Kapital ein, kann man jedem eine Quote von 20 Prozent zuteilen. Über seinen Anteil kann jeder frei verfügen, ihn also auch veräussern. Wenn die Miteigentümer keine eigene Nutzungs- und Verwaltungsordnung aufstellen, bleibt allerdings offen, wer welche Teile der Liegenschaft wie benutzen darf. De facto sind Miteigentumsanteile einzeln auch kaum handelbar, schon allein deswegen, weil das Gesetz allen Miteigentümern ein Vorkaufsrecht einräumt.
Hausgemeinschaft im Stockwerkeigentum
Am besten geeignet für einen gemeinschaftlichen Hauskauf ist daher das Stockwerkeigentum. Der Besitz einer Eigentumswohnung bzw. einer Stockwerkeinheit ist eine besondere Form des Miteigentums und sieht ein Sonderrecht an einzelnen Wohnungen bzw. Stockwerkeinheiten vor. Stockwerkeigentümer kommen in den Genuss von manchen Freiheiten und Rechten, denn sie können ihre Räume nach Belieben nutzen, selbst bewohnen, umbauen, vermieten oder weiter verkaufen.
Die Begründung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nimmt allerdings wertvolle Zeit in Anspruch. Bis sich die Gruppe von Kaufinteressenten organisiert hat, sind viele gute Angebote auf dem Immobilienmarkt schon weg. Fachleute raten daher, ein Mehrfamilienhaus zunächst im Miteigentum gemeinsam zu erwerben und erst danach aufzuteilen und Stockwerkeinheiten zu begründen.
Hausgemeinschaft gründen: Das liebe Geld
Eine entscheidende Voraussetzung für das Gelingen ist die Finanzierung. Ob die Banken überhaupt Kredite sprechen, hängt im Wesentlichen von der gewählten Rechtsform und den finanziellen Voraussetzungen der Initianten ab. Liegenschaften im Gesamteigentum oder unausgeschiedenem Miteigentum finanzieren die Banken kaum, Stockwerkeinheiten hingegen schon.
Florian Schubiger von Vermögenspartner sagt dazu: «Bei einem gemeinschaftlichen Hauskauf wird sich die finanzierende Bank die Haftung für den Kredit sehr genau anschauen.» Um die Sicherheit für ein Darlehen zu erhöhen, würden die Banken in der Regel eine solidarische Haftung der beteiligten Personen anstreben, erklärt Schubiger. Ist eine juristische Person dazwischen geschaltet, etwa eine Genossenschaft oder eine Aktiengesellschaft, wird ein Darlehensgeber gleichwohl dieses Prinzip umsetzen wollen. Das heisst: Die beteiligten Personen müssen in der Regel so oder so eine Haftung für das Geld von der Bank übernehmen.
Was die Finanzierung betrifft, ist Stockwerkeigentum von Vorteil. Denn bei dieser Organisationsform kann jeder seine Quote bzw. seine Hypothek direkt mit seiner Bank regeln. Jedem Stockwerkeigentümer steht es frei, seine Einheit hypothekarisch mit Bankkrediten zu belasten und eine massgeschneiderte Finanzierung anzustreben. Handelt es sich hingegen um reines Miteigentum ohne Ausscheidung von einzelnen Stockwerkeinheiten, haften alle solidarisch für die Schulden der anderen. Viele Banken verweigern die Finanzierung von Miteigentum schon allein deswegen, weil das Gesetz den anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht bei einer Veräusserung eines Miteigentumsanteil einräumt.
Bevor man sich in ein solches Abenteuer stürzt, sind weiter die Ausstiegsmöglichkeiten zu prüfen. Innerhalb weniger Jahre können sich die Interessen und die Zusammensetzung der einzelnen Haushalte stark verändern. Die einen Paare haben Nachwuchs, andere trennen sich oder wollen aus beruflichen Gründen wegziehen. Einiges ist vor allem zu bedenken, wenn eine Liegenschaft im Miteigentum erworben wird. Idealerweise vereinbaren die Partner einen Gesellschaftsvertrag, der den Verkauf von Miteigentumsanteilen regelt: Entweder sind die Miteigentümer in der Lage, einen wegziehenden Partner auszuzahlen, oder die Liegenschaft muss als ganzes verkauft werden. Unkomplizierter ist im Gegensatz dazu das Stockwerkeigentum: Eigentumswohnungen sind einzeln gut verkäuflich, jedes Jahr wechseln Tausende solcher Objekte die Hand.
Hausgemeinschaft gründen: Risiko prüfen
Im Voraus sind ferner die Risiken eines solchen Projekts zu analysieren. Wenn geeignete Liegenschaften in den Verkauf kommen, müssen sich die Interessenten meist sehr rasch entscheiden. Das birgt natürlich das Risiko, dass man einen übersetzten Preis zahlt oder dass die Liegenschaft gemessen am baulichen Zustand überzahlt ist. Fachleute empfehlen daher, eine eigene Liegenschaftsschätzung in Auftrag zu geben, bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet.
Viele Käufer von Mehrfamilienhäusern unterschätzen ganz generell den Aufwand für Unterhalt und Renovationen. Wenn schon die Anfangsinvestition beträchtlich ist, blüht manchen Idealisten ein böses Erwachen: Manchmal kommen noch unvorhergesehene Reparaturen auf die Hausgemeinschaft zu. Oder der Gebäudeunterhalt und die Nebenkosten liegen höher als man gehofft hat. Denn wie hoch der tatsächliche Aufwand für Unterhalt, Nebenkosten und Reparaturen in den nächsten Jahren ausfallen wird, ist den Liegenschaften von aussen oft nicht anzusehen. Das gilt natürlich besonders für Altbauten.
Hausgemeinschaft gründen: Genossenschaft
Eine Hausgemeinschaft gründen ist für viele Leute in der Schweiz eng mit der Idee der Genossenschaft verbunden. Es handelt sich um einen klassischen Weg, in gemeinsamer Selbsthilfe ein Projekt zu verwirklichen. «Dabei sind die einzelnen Personen nicht direkt an der Liegenschaft beteiligt. Diese kommt ins Eigentum der Genossenschaft», erläutert Experte Florian Schubiger.
Eine Genossenschaft zu gründen, ist an sich keine Hexerei. Dennoch kann es sich lohnen, sich fachlich beraten zu lassen, um die formellen Schritte korrekt an die Hand zu nehmen. Es braucht zum Beispiel schriftliche Statuten, eine Gründungsversammlung und einen Eintrag im Handelsregister. Es braucht mindestens sieben Personen, die Genossenschaftsanteile übernehmen, d.h. Kapital einzahlen. Die Genossenschaftsform ist in der Schweiz weit verbreitet und dient im wesentlichen dem Zweck, bestimmte wirtschaftliche Interessen der Mitglieder zu fördern oder zu sichern. Mit einer genossenschaftlichen Hausgemeinschaft geht es oft darum, ein gemeinsames Projekt zu realisieren und den Mitgliedern kostengünstig Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Fazit: Eine Hausgemeinschaft gründen ist vielen Menschen eine Herzensangelegenheit. Am grössten sind die Erfolgsaussichten, wenn man nicht nur das Geld zusammenlegt, sondern auch Wissen und Erfahrung bündelt. Genauso wichtig ist es, die richtige Balance zwischen Eigenständigkeit und Gemeinschaft zu finden.
Informations- und Beratungsmöglichkeiten
Hausverein Schweiz
www.hausverein.ch
Schweizerischer Hauseigentümerverband HEV
www.hev-schweiz.ch
Schweizer Stockwerkeigentümerverband
www.stockwerk.ch
Genossenschaft gründen
www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch