Baubewilligung: Wann brauche ich eine?
Braucht es ein Baugesuch und Bewilligung, wenn man ein Gartenhäuschen aufstellt? Grundsätzlich gilt: Fast alle Bauten und Umbauten müssen bewilligt werden. Denn für praktisch alle Bauten und Umbauten sind Brandschutzvorschriften, Bau-, Umwelt- und Energiegesetze einzuhalten.
Jürg Zulliger
Wichtigste Fragen:
Wer erteilt eine Baubewilligung?
Die Baubewilligung erhältst du, nachdem du ein Baugesuch bei der Baubehörde der Gemeinde eingereicht hast. Die Gemeinde wird dein Baugesuch prüfen und falls der Inhalt stimmt, werden sie dir eine Baubewilligung erteilen.
Baubewilligung wie lange gültig?
In den meisten Kantonen sind Baubewilligungen 2 Jahre gültig. Aber auch hier kann es von Gemeinde zu Gemeinde verschieden ausgelegt werden.
Hauseigentümer Walter Meier (Name geändert) hat das hübsche Gartenhaus aus dem Baumarkt auf den ersten Blick gefallen. Das Modell aus Massivholz kostete 3'000 Franken, hat ein echtes Dach und erst noch einen praktischen Unterstand für Fahrräder. Im Nu stellte Walter Meier zusammen mit einem Kollegen das Gartenhäuschen auf seinen Rasen. Er fiel aus allen Wolken, als ein Nachbar reklamierte: «Haben Sie überhaupt eine Bewilligung der Gemeinde eingeholt?»
Viele Leute unterschätzen das Thema Bau und Bewilligungen – und die ganze Komplexität von Bau- und Zonenordnungen, Brandschutzvorschriften, Grenzabständen und Gebäudehöhen. Im Zweifelsfall gilt: Gehe immer davon aus, dass bei baulichen Massnahmen das zuständige Bauamt bzw. die Gemeinde zu kontaktieren ist.
Nur kleine Häuschen sind bewilligungsfrei
Im Fall von Walter Meier ist der Fall klar: Das Häuschen ist 2,60 Meter hoch und hat eine Grundfläche von 12 Quadratmetern. Und der Nachbar beschwert sich zu Recht: Selbst ein Häuschen mit diesen Massen bedarf einer Baubewilligung. Die meisten kantonalen Baugesetze regeln, welche Kleinbauten als baubewilligungsfreie Bauten gelten.
Im Kanton Zürich gilt zum Beispiel, dass Kleinbauten von nicht mehr als 2,50 Metern Höhe und nicht mehr als sechs Quadratmetern Bodenfläche ausgenommen sind. Die Stichprobe für den Kanton Bern: Hier sind es auch höchstens 2,50 Meter Höhe, jedoch eine Grundfläche von zehn Quadratmetern. Doch Vorsicht: In Kernzonen mitten im Dorf, im Rahmen des Denkmal- oder Brandschutzes müssen oft sogar Kleinstbauten von der zuständigen Behörde bewilligt werden!
Nehmen wir ein anderes Beispiel: Ein überdachter Wintergarten unterliegt in aller Regel dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Kriterien sind meist Grösse, Höhe, Breite etc. sowie eine Überdachung. Erst recht ist der Gang zur zuständigen Behörde angezeigt, wenn der Bau oder Anbau beheizt und dauernd genutzt respektive bewohnt ist.
Falls du aber eine Renovation in Aussicht hast und dich fragst welche Vorschriften dort gelten, schaue dir unseren Beitrag dazu an.
Unzählige Vorschriften und Gesetze
Sandra Markovic, Gemeindeschreiberin in Oberglatt (ZH), nennt ein weiteres Beispiel: «Energetische Sanierungen an Gebäuden sind grundsätzlich bewilligungspflichtig.» Willst du also zum Beispiel die Wärmedämmung verbessern oder eine Wärmepumpe installieren lassen, ist vorgängig die Gemeinde bzw. die zuständige Behörde zu kontaktieren.
Nebst vielem anderen sind auch Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Grenzabstände, Denkmal- oder Ortsbildschutz sowie vordefinierte Nutzungen zu beachten. Hinzu kommen Umwelt- und Lärmschutz oder auch die Luftreinhalteverordnung für Heizanlagen.
Weiter musst du davon ausgehen, dass alle grösseren Eingriffe und insbesondere Änderungen der Nutzung den Gang zur Behörde voraussetzen. So ist der Badzimmer- oder Küchenumbau zwar meist nicht bewilligungspflichtig. Eine Baubewilligung braucht es aber, wenn du zum Beispiel Grundrisse veränderst, einen Nebenraum zu einem beheizten Wohnraum machen, oder wenn du eine Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung umwandeln wollen.
Du solltest auch beachten, dass je nach Kanton, Gemeinde oder Stadt und dann je nach Zone individuelle Spielregeln gelten (Kernzone, Wohnzone, Gewerbezone). Das gilt übrigens ganz besonders auch für Standorte ausserhalb der Bauzone: Weil durch Bauten das Landschaftsbild oder die zulässige Nutzung tangiert sein könnten, sind ausserhalb der Bauzone nicht einmal Kleinbauten bewilligungsfrei möglich.
Unzählige Vorschriften und Gesetze
Sandra Markovic, Gemeindeschreiberin in Oberglatt (ZH), nennt ein weiteres Beispiel: «Energetische Sanierungen an Gebäuden sind grundsätzlich bewilligungspflichtig.» Willst du also zum Beispiel die Wärmedämmung verbessern oder eine Wärmepumpe installieren lassen, ist vorgängig die Gemeinde bzw. die zuständige Behörde zu kontaktieren.
Nebst vielem anderen sind auch Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Grenzabstände, Denkmal- oder Ortsbildschutz sowie vordefinierte Nutzungen zu beachten. Hinzu kommen Umwelt- und Lärmschutz oder auch die Luftreinhalteverordnung für Heizanlagen.
Weiter musst du davon ausgehen, dass alle grösseren Eingriffe und insbesondere Änderungen der Nutzung den Gang zur Behörde voraussetzen. So ist der Badzimmer- oder Küchenumbau zwar meist nicht bewilligungspflichtig. Eine Baubewilligung braucht es aber, wenn du zum Beispiel Grundrisse veränderst, einen Nebenraum zu einem beheizten Wohnraum machen, oder wenn du eine Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung umwandeln wollen.
Du solltest auch beachten, dass je nach Kanton, Gemeinde oder Stadt und dann je nach Zone individuelle Spielregeln gelten (Kernzone, Wohnzone, Gewerbezone). Das gilt übrigens ganz besonders auch für Standorte ausserhalb der Bauzone: Weil durch Bauten das Landschaftsbild oder die zulässige Nutzung tangiert sein könnten, sind ausserhalb der Bauzone nicht einmal Kleinbauten bewilligungsfrei möglich.
Wann sind keine Formulare auszufüllen?
Ein erstes Fazit: Wirklich bewilligungsfrei ist nur wenig. Dazu eine Auswahl:
- Malerarbeiten und reine «Pinselrenovationen» im Innern von Gebäuden, meist auch ein Neuanstrich der Fassade, wenn dadurch die Farbgebung und das äussere Erscheinungsbild nicht verändert werden
- Offene, ungedeckte Gartensitzplätze
- Brunnen, Teiche, künstlerische Plastiken oder ein Sandkasten im Garten
- Austausch von Fenstern (wenn das äussere Erscheinungsbild nicht verändert wird und keine speziellen Bestimmungen wie Lärmschutz zu beachten sind)
- Kleinere Zäune, Einfriedungen, Sichtschutz und Mauern, soweit sie eine gewisse Höhe nicht überschreiten
- Der normale Gebäudeunterhalt (Reparaturen, Dachrinnen oder Dach reparieren, Service und Unterhalt von Geräten und Anlagen, Erneuerung von Oberflächen und Materialien etc.)
Was gilt bei Photovoltaik auf dem Dach?
Seit das revidierte Raumplanungsgesetz in Kraft ist, brauchen PV-Panels auf dem Dach keine Baubewilligung. Es erübrigt sich auch, dass sie der Bauherr wie eigentliche Bauvorhaben am Gebäude aussteckt. Von Sonderfällen abgesehen (Gebäude unter Schutz, Lage in Kernzonen), genügt es, die PV-Anlage bei der Gemeinde zu melden. Wörtlich heisst es dazu: Das abgekürzte Verfahren bezieht sich auf Solaranlagen auf Dächern, die «genügend angepasst» sind.
Grundsätzlich muss sich der Hauseigentümer respektive sein Planer bemühen, dass die PV-Anlage gut ins Ortsbild passt. Das heisst etwa, dass die Panels nicht über die Dachränder hinausreichen dürfen. Doch selbst für viele Altbauten und unterschiedlichste Dachformen finden Sie heute auf dem Markt zig verschiedene Varianten.
Bewilligung für Gartenhaus, Pergola oder Fahnenmast?
Ja und nein. Wie bereits erwähnt hängt es davon ab wie hoch dein Gartenhaus, Pergola oder Fahnenmast sein soll. Es gibt allerdings auch Kantone, in welchen für jedes Bauvorhaben eine Bewilligung erlangt werden muss. Andere Kantone verlangen meistens ein Gesuch ab 2.5 m Höhe. Wenn du dir nicht den Kopf zerbrechen willst, dann frag sicherheitshalber bei deiner gemeindlichen Baubehörde nach.
Verstoss gegen Bewilligungspflicht?
Wer sich nicht an die Spielregeln hält, muss für sein unbewilligtes Bauvorhaben mit weit reichenden Folgen rechnen. Gemeindeschreiberin Sandra Markovic sagt dazu: «Es ist in jedem Fall ein nachträgliches, baurechtliches Verfahren durchzuführen.» Sofern das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig ist, wird die Gemeindeverwaltung eine nachträgliche Baubewilligung erteilen. Ein vorsätzlicher Verstoss gegen das Planungs- und Baugesetz sei strafbar. Denkbar sei auch eine Verzeigung an den Statthalter.
Bussen gegen Sünder ohne Baugenehmigung sind in der Praxis selten. Was aber weit unangenehmer sein kann: Wenn die Behörde die getroffenen Massnahmen nicht bewilligt, sind sie rückgängig zu machen. Walter Meier blüht also folgendes unangenehmes Szenario: Mit seinem vermeintlich kleinen Gartenhaus bekommt er nicht nur Ärger mit den Nachbarn, sondern auch noch mit der Gemeinde!
Checkliste Baubewilligung: Darauf kommt’s an
Prinzipiell solltest du folgende Punkte beachten:
- Von geringfügigen Kleinbauten abgesehen (siehe oben) solltest du grundsätzlich im Voraus das Gespräch mit dem zuständigen Bauamt suchen. Die Fachleute von der Behörde können dich auch zu deinen Plänen beraten. Das hilft, inhaltliche Schwächen oder Probleme zu erkennen. Die Behörde weiss auch bestens Bescheid, ob du allenfalls noch weitere Stellen einbeziehen musst (andere kommunale oder kantonale Ämter etc.).
- Bei der Gemeinde erhältst du das offizielle Formular für das Baubewilligungsgesuch, damit du bzw. dein Architekt genau im Bild ist, welche Informationen und weiteren Pläne und Unterlagen verlangt werden. Dazu gehören zum Beispiel der Grundbuchauszug, ein Situationsplan (amtlicher Katasterplan) und Projektpläne im Massstab 1:100 (Grundriss, Fassadenschnitte).
- Wenn keine besonderen behördlichen Auflagen oder Interessen von Nachbarn tangiert sind, wird das Vorhaben im vereinfachten Anzeigeverfahren abgewickelt. So ist keine Einsprache möglich, und das Vorhaben wird auch nicht öffentlich ausgeschrieben.
- Bei einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren wird das Vorhaben öffentlich ausgeschrieben und meist auch vor Ort ausgesteckt. Die Behörde prüft, ob alle gesetzlichen und sonstigen Vorschriften eingehalten werden. Zudem bietet das ordentliche Verfahren Nachbarn die Möglichkeit, sich darüber zu informieren und gegebenenfalls ihre Interessen zu vertreten.
- Die Fristen und Verfahrensdauern sind je nach Gemeindeverordnung und je nach Fall sehr unterschiedlich. Einsprachen von Nachbarn und weitere Abklärungen bei kantonalen Fachstellen oder unvollständige Unterlagen können zu zeitlichen Verzögerungen führen.
- Du hast erst dann grünes Licht, wenn der Entscheid der zuständigen Behörde rechtskräftig ist - wenn also die entsprechende Baufreigabe vorliegt.